ACTUALITES DES SCPI



Retrouvez les performances moyennes annuels des SCPI

Contre-intuitivement, nous pensons que les conditions de marché actuelles présentent de véritables opportunités !

Le fait est que les prix de marché des actifs immobiliers commerciaux (commerces et bureaux notamment) ont fortement corrigé.

Par prix de marché, nous entendons le prix auquel vendeurs et acheteurs négocient les transactions dans le contexte actuel (achat/vente d’immeubles entiers).

Cette correction était visible dès l’année 2022 au niveau des valorisations des foncières cotées. Le délai de transmission étant plus long dans le cadre d’actifs non cotés (comme les SCPI), cela commence à se voir depuis le premier semestre 2023 dans le cadre de SCPI de plus en plus nombreuses au fil des mois qui passent.

Cette baisse des valorisations est essentiellement justifiée par la hausse des taux (les acquisitions immobilières passées s’étant largement faites par le biais de l’endettement), beaucoup de lignes de crédits (en moyenne d’une durée de l’ordre de 7 ans) constituées dans des années où les taux étaient bas doivent pour certaines être renouvelées dans des conditions de taux beaucoup moins avantageuses. L’équilibre économique qui prévalait à l’origine n’est de fait plus toujours rempli. Dès lors, de nombreux acteurs, « pris à la gorge » sont obligés de vendre. Les acheteurs (disposant de liquidités) le savent et achètent dans des conditions particulièrement attractives.

Même si le développement du télétravail change la donne en réduisant la demande de surfaces. Certaines entreprises reviennent à un mode de travail plus équilibré (avec un ou deux jours de télétravail par semaine). Enfin, si les espaces particuliers sont réduits et/ou mutualisés, les espaces communs sont au contraire agrandis pour laisser plus de place aux échanges (salles de réunions) et pour améliorer les conditions d’accueil des salariés (salles communes, salles de sports, etc.), arguments déterminants pour attirer les profils recherchés. Les études estiment globalement la « perte » de surface à environ 15%. Le marché étant structurellement déficitaire avant la crise du covid, l’excès d’offre doit à priori plutôt être de l’ordre de 10%, ce qui n’est pas excessif. Enfin, cela prendra quelques années, mais l’offre excessive sera à l’évidence transformée (notamment en logements) de sorte que nous pensons que l’offre et la demande devraient à nouveau s’équilibrer à moyen terme.

Par conséquent, les loyers, souvent indexés contractuellement à l’inflation et surtout historiquement fortement corrélés à l’inflation, nous semblent être à des niveaux cohérents (et à priori relativement pérennes), dans une logique de long terme et de diversification.

BILAN : entre des loyers à priori relativement protégés sur moyen terme, et des prix des actifs immobiliers, particulièrement bas à l’heure actuelle, le marché présente selon nous de véritables opportunités. Pour en profiter, il s’agira notamment de sélectionner :
- Des SCPI récentes et/ou susceptibles de profiter des opportunités de marché actuelles (les rendements des actifs évoluant en septembre 2023 dans certains cas autour de 7% à 9% versus 5% à 6%, voire moins ces dernières années),
- Des SCPI disposant de cash (car « The cash is king » dans le contexte actuel de raréfaction du crédit),

A ces deux conditions, et à conditions que votre investissement soit réalisé dans une logique de long terme (voire de très long terme) et dans une logique de diversification, nous pensons qu’il existe de véritables opportunités.

N’hésitez pas à nous consulter pour vous accompagner dans votre projet !

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