IFI - Impot sur la Fortune Immobiliere

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IFI 2018 : Qu’est-ce que l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) ?

De nombreux changements ont vu le jour depuis le 1er janvier 2018 avec l’application de la Loi de finances 2018. Un de ces changements est la suppression de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) et son remplacement par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

En synthèse, l’IFI peut être résumé comme l’équivalent de l’ISF mais il se concentre dorénavant sur les seuls biens immobiliers. En effet, vous êtes maintenant assujetti à l’IFI dès lors que le patrimoine immobilier net de votre foyer fiscal dépasse 1 300 000 € le 1er janvier de l’année en cours (les seuils et les barèmes de l’ISF détaillés plus bas dans l’article sont ainsi maintenus).

Quelle est la date limite de déclaration de l’IFI et comment le déclarer ?

Il était initialement prévu que la déclaration IFI soit effectuée en même temps que les déclarations de revenus 2017. Ceci à l’aide de annexe n°2042-IFI. La date limite était donc initialement prévue entre le 17 mai 2018 et le 5 juin 2018 minuit, selon le n° de votre département et selon le mode de déclaration retenu (en ligne ou imprimé).

Dans le détail, les dates limites étaient les suivantes :
- 17 mai pour les déclarations papiers
- Et pour les déclarations dématérialisées :

- 22 mai pour les résidents étrangers et les département n°01 à 19
- 29 mai pour les départements n°20 à 49
- et 5 juin pour les départements n°50 à 976

ATTENTION : Courant mai, la Direction générale des Finances publiques a accordé un délai supplémentaire à tous les contribuables devant s'acquitter de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Le nouveau délai est fixé au 15 juin 2018, cela que la declaration IFI soit papier ou dématérialisée. Le site impots.gouv.fr indique que ce délai supplémentaire est également applicable aux déclarations de revenu 2017 pour les contribuables assujettis à l’IFI.

IFI : Quels sont les biens concernés ? Quelle est l’assiette de ce nouvel impôt ?

Concernant le patrimoine immobilier assujetti à l’IFI (base imposable), des précisions sont à apporter car des changements sont apparus par rapport à l’ISF. C’est par le biais d’une dizaine de questions/réponses qui reviennent souvent de la part de nos clients, que nous allons tenter de vous éclairer.

- Question IFI n° 1 : Ma résidence principale bénéficie-t-elle toujours d’un abattement de 30% ?

La réponse est oui. Cette faveur accordée par l’administration fiscale est maintenue avec l’IFI. Attention cependant à ne pas mettre votre Résidence Principale dans une SCI. Dans ce cas, l'abattement n'est plus valable.

- Question IFI n°2 : existe-t-il des réductions d’impôt TEPA IFI / IFI PME (réductions obtenues en compensation d’investissements réalisés dans des PME) au même titre qu’il existait des réductions TEPA ISF  / ISF PME ?

La réponse est non si vous n’avez pas réalisé d’opération avant le 31/12/2017 (dernière date à laquelle une opération TEPA ISF pouvait encore être appliquée à l’IFI 2018). Les réductions d’impôts pour investissement dans des PME (réductions dites TEPA ISF) qui permettaient d’effacer 50% de votre investissement dans la limite de 45 000 € (c.a.d. avec un investissement de 90 000 €), ne sont plus d’actualité avec l’IFI.

Une « compensation » a cependant été mise en place au niveau du dispositif Madelin pour les PME dont la réduction d’impôt a augmenté de 18% à 25%.

- Question IFI n° 3 : J’effectue régulièrement des dons à des œuvres caritatives ou à des organismes d'intérêt général à but non lucratif. Vais-je pouvoir continuer à bénéficier d’une réduction d’impôt ?

Oui. La réduction d’impôt philanthropique est la seule qui soit maintenue (contrairement aux réductions TEPA évoquées plus haut qui ont elles disparues).

Avec un don à un organisme d’intérêt général à but non lucratif, vous pourrez continuer à bénéficier d’une réduction d’impôt de 75% du montant donné dans la limite de 50 000€ (ce qui équivaut à un don de 66 667 €).

Ces dons peuvent être réalisés en numéraire ou par le biais de dons en pleine propriété de titres de sociétés cotées.

Vous trouverez ci-dessous une liste des organismes éligibles à la réduction d’IFI (cette page reprend ce qui était prévu en matière d'ISF. Elle sera éventuellement complétée après la publication des commentaires de l’administration fiscale dans la rubrique IFI BOFIP – commentaires qui doivent être publiés au plus tard le 08 juin 2018) :

• établissements de recherche,
• établissements d’enseignement supérieur,
• établissements d’enseignement artistique,
• établissements supérieurs consulaires,
• fondations reconnues d’utilité publique,
• entreprises d’insertion,
• entreprises de travail temporaire d’insertion,
• associations intermédiaires,
• ateliers et chantiers d’insertion,
• entreprises adaptées,
• groupements d’employeurs pour l’insertion et la qualification (GEIQ),
• agence nationale de la recherche (ANR),
• fondations universitaires,
• fondations partenariales,
• associations reconnues d'utilité publiques de financement et d'accompagnement de la création et de la reprise d'entreprise

cf. CGI art. 978, I, 1° à 10°

Attention : Pour bénéficier de la réduction d’impôt en 2018, votre don doit être réalisé avant la date limite de déclaration de vos revenus (c.a.d. au plus tard avant le 15 juin 2018).

- Question IFI n° 4 : Le mécanisme du plafonnement ISF est-il toujours valable pour l’IFI (plafonnement IFI) ?

Le mécanisme de plafonnement ISF qui permettait de limiter l’impôt sur la fortune à 75% des revenus de l’année précédente est maintenu pour l’IFI.

Ainsi, l’IFI théorique (après réductions) + l’IR (Impôt sur le Revenu) + CEHR (contribution exceptionnelle sur les hauts revenus) + PS (Prélèvements Sociaux) ne peuvent pas dépasser 75% des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l'année précédente. En cela compris les revenus de sources financières (ex : intérêts des contrats d’assurance vie, même s’ils n’ont pas été retirés du contrat).

Pour plus de détails sur le plafonnement, nous vous invitons à consulter le site impots.gouv.fr.

- Question IFI n° 5 : Quid si une société dont je détiens des parts possède de l'immobilier ou si mon activité professionnelle est liée à l’immobilier ?

Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP), les biens concernés par votre activité ne sont pas assujettis à l’IFI.

Vous êtes chef d'entreprise et détenez des actifs immobiliers utilisés dans le cadre de votre activité professionnelle, vous n’êtes pas assujetti à l’IFI sur ces biens.

Attention cependant, cette exonération ne concerne que les actifs immobiliers utilisés à titre professionnel par votre propre entreprise (biens professionnels).

Si vous n’êtes pas loueur en meublé professionnel ou que vous détenez des locaux professionnels qui ne sont pas utilisées dans le cadre de votre propre activité, ces actifs sont eux assujettis à l’IFI. L'activité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) n'est pas concernée par l'exonération.

Par ailleurs, un actif ne sera pas pris en compte dans l'assiette IFI si le redevable n’est pas en mesure d’estimer la fraction taxable des actifs immobiliers, sauf lorsque le redevable :
  • contrôle, au sens de l’article 150-0 B ter, la société propriétaire des immeubles,
  • ou détient, directement ou indirectement, plus de 10 % de la société propriétaire des immeubles,
  • ou se réserve en fait ou en droit la jouissance des biens immobiliers détenus par la société.
Concrètement, vos participations dans des sociétés dont vous détenez moins de 10% des parts (c.a.d. en résumé les placements boursiers pour lesquels on détient rarement plus de 10% du capital) se seront pas pris en compte dans l'assiette IFI.

- Question IFI n° 6 : Le barème de l’IFI est-il le même que l’était celui de l’ISF ?

Il n’y a eu aucun changement de ce côté la. Les patrimoines immobiliers nets dont la valeur est inférieure à 1 300 000 € au 1er janvier 2018 ne sont pas soumis à l’IFI.

Notez que même si l’IFI n’est applicable qu’au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net, la tranche de patrimoine comprise entre 800 000€ et 1 300 000€ se voit appliquer un taux d’imposition de 0,50%.

Patrimoine immobilier net taxable Taux d’imposition
Inférieur à 800 000 € 0,00 %
Entre 800 000 € et 1 300 000 € 0,50 %
Entre 1 300 000 € et 2 570 000 € 0,70 %
Entre 2 570 000 € et 5 000 000 € 1,00 %
Entre 5 000 000 € et 10 000 000 € 1,25 %
Au delà de 10 000 000 € 1,50 %

- Question IFI n° 7 : IFI & Assurance vie ?

Vous détenez des contrats d’assurance-vie et de capitalisation où sont logés des parts de SCPI, des OPCI ou des parts de SCI ? Ces actifs sont bien concernés par l’IFI.

Les SCPI et OPCI sont en effet taxables à l’IFI même si ils sont intégrés à un contrat financier. De même pour les SCI et les actions de sociétés foncières cotées - SIIC (à condition que la participation soit supérieure ou égale à 5% du capital et des droits de vote).

Note : Sauf avis contraire du BOFIP (réponses définitives attendues au plus tard le 08 juin 2018), seules les parts en UC sont concernées (par les parts en fonds euros).

- Question IFI n° 8 : J’ai investi il y a quelques années dans les bois et les forêts et bénéficiais d’une exonération du temps de l’ISF, vais-je payer plus d’impôts avec l’IFI ?

Il n’y a aucun changement concernant les bois, les forêts, les parts de groupements forestiers, les terres agricoles et les parts de groupements fonciers : si vous remplissez les conditions, ils sont exonérés d’IFI à hauteur de 75% de leur valeur jusqu’à 102 717 € et 50% au-delà.

- Question IFI n° 9 : En quoi consiste la taxe sur « les signes extérieurs de richesse » ?

Après de nombreux débats et pour compenser le fait que le nouvel ISF ne concerne que les biens immobiliers, des modifications ont été apportées sur « les signes extérieurs de richesse ». Les droits de francisation, payés par les contribuables possédants des bateaux en France, ainsi que les droits de passeports pour les propriétaires de bateaux de plus de 30 mètres à l’étranger ont été augmentés cette année. Les voitures de luxe dont la puissance dépasse les 36 chevaux vont elles subir une taxe additionnelle en fonction de leur prix d’achat. De même pour les métaux précieux dont la taxe va augmenter de 10% à 11%.

- Question IFI n° 10 : Vais-je pouvoir déduire toutes mes dettes comme je le faisais avec l’ISF ?

La réponse est non, l’IFI a modifié ces règles.

Désormais, sont déductibles de l’assiette de calcul de l’impôt, uniquement les dettes d’acquisitions immobilières, les dettes de travaux, et certaines taxes (taxe foncière, taxe sur les locaux vacants, taxe sur les bureaux en Ile de France).

L'IR, les PS, les Prêt familiaux ou encore les Droits de successions non acquittés ne sont plus déductibles. Il en va de même pour les dettes de quasi-usufruit ou encore les prêts automobiles.

Une autre modification apportée concerne les prêts in fine contractés pour l’acquisition d’un bien immobilier : le capital restant ne peut pas être porté au passif pour son montant total. Cette dette est réduite progressivement tous les ans d’un amortissement fictif.

Enfin, autre nouveauté 2018, cette fois ci concernant la résidence principale (cf. paragraphe 160 de l'instruction BOI-PAT-IFI-20-40-10-20180608 du BOFIP datant du 08 Juin 2018 - "Assiette IFI - Conditions de déductibilité des dettes"),

"En cas d’imposition partielle d’un actif, la dette finançant une dépense éligible affectée à cet actif n’est admise en déduction qu’à proportion de la fraction de la valeur de l’actif qui est imposable.
Il est toutefois admis que les dettes admises en déduction qui sont afférentes à la résidence principale occupée par son propriétaire, dont la valeur vénale réelle bénéficie d’un abattement légal de 30 % (CGI, art. 973, I), soient déductibles à concurrence de leur montant total sans pouvoir toutefois excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle)."
Concrètement : Les dettes sur la résidence principale sont déductibles en totalité dans la limite de sa valeur imposable (soit 70 % de la valeur vénale réelle).

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- Question IFI n° 11 : Je détiens un bien locatif par le biais d’une société. Le compte courant est-il déductible ?

Les comptes courants d'associés sont supposés être non déductibles (cf. BOI-PAT-IFI-20-30-30-20180608 - "Non-déductibilité de certaines dettes contractées par la société ou l'organisme").

Cependant une clarification très attendue a été diffusée dans le BOFIP le 08 Juin 2018, laquelle mentionne des exceptions.

La loi prévoit en effet que les comptes courants d'associés ne peuvent être déduits que si le but du contribuable n'est pas "principalement fiscal".

La clarification du 08 Juin précise  (au paragraphe 240) que : "peuvent être susceptibles de caractériser un objectif principalement autre que fiscal les circonstances que la dette a été souscrite avant la création de l'IFI au 1er janvier 2018, ou à une date très antérieure à celle à compter de laquelle le foyer fiscal est devenu redevable de cet impôt".

Par conséquent, les comptes courants d'associés constitués avant le 1er Janvier 2018 sont donc présumés déductibles. Attention cependant, "pour faire état de cette exception, il incombe au redevable d’être en mesure de justifier du caractère non principalement fiscal de la dette".

- Question IFI n° 12 : Et concernant le démembrement de propriété, si je suis nu-propriétaire, vais-je devoir payer l’IFI ?

Sur ce point là encore, des changements ont été apportés. Désormais, pour savoir qui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire paye l’IFI, il faut analyser la situation de démembrement de propriété.

De manière générale, dorénavant, la seule situation où les Nu Propriétaires sont exonérés d’IFI sur un bien démembré concerne les biens qui ont été donnés conventionnellement (soit dans le cas d’une donation du vivant du donateur, soit dans le cadre d’une donation au dernier vivant, soit encore dans le cadre d'un testament).

Dans tous les autres cas (cadre légal), l’imposition de l’IFI est répartie entre les Usufruitier(s) et les Nu Propriétaire(s). Chacun payant à hauteur de la valeur de son actif (Usufruit dans un cas, Nu Propriété dans l’autre) - cf. art. 669 du CGI.


IFI : Quelles solutions pour réduire votre IFI ?

Certaines solutions existent encore qui permettent de réduire votre IFI jusqu'à 50 000 € (avec un taux de réduction de 75%). Il s'agit des dons à des organismes d’intérêt général à but non lucratif (attention cependant à l'éligibilité des organismes en question). N'hésitez pas à nous contacter afin que nous puissions vous présenter les solutions conformes à vos critères.

En revanche, les solutions liées à la loi TEPA (ISF PME) de réduction d'impôt qui permettaient de réduire votre ISF en contrepartie de l'investissement dans des PME ne sont pas renouvelées dans le cadre de l'IFI (pas de TEPA IFI / IFI PME possible).

Pour les très gros patrimoines, la piste du plafonnement IFI est également à étudier. N'hésitez pas à nous contacter pour vérifier ce point ensemble.

Enfin, nous avons identifié différentes solutions pour investir dans l'immobilier tout en échappant à l'IFI :

1 - Miser sur l'immobilier coté (non soumis à l'IFI dès lors que vous possédez moins de 5% du capital et des droits de vote... Ce qui laisse une marge conséquente)

2 - La location en meublé professionnel (LMP).  Ce statut est cependant très contraignant.

3 - La conversion d'immeubles de bureaux en logement. En effet, les investissements réalisés via des fonds de placement sont exonérés d'IFI. Courant mars 2018, Julien Denormandie, secrétaire d'Etat auprès du ministre de la Cohésion des territoires, a signé une charte dans ce sens avec différents promoteurs. Ces derniers se sont engagés à trouver 500.000 mètres carrés de bureaux et à les transformer en 5.000 à 10.000 logements.

4 - S'appuyer sur des solutions de démembrement prêtes à l'emploi (ex : achat de biens immobiliers ou de parts de SCPI en Nue-Propriété).

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Cependant, vous l’aurez compris, la principale piste reste l'allègement de la part de l'immobilier dans votre patrimoine.

L’immobilier est en effet de plus en plus taxé et il s’avère très coûteux d’en posséder aujourd'hui pour une part trop importante de votre patrimoine. C'est vrai du point de vue des revenus (les revenus fonciers étant très fortement taxés) comme du point de vue de l'IFI.

D’autres alternatives sont envisageables pour les contribuables qui souhaitent réduire leur assiette taxable à l'IFI.

Bien moins imposés, offrant des perspectives de rentabilité intéressantes et adaptées à votre profil de risque, les contrats d’assurance-vie ou de capitalisation s’avèrent être une solution des plus judicieuses pour réemployer les fonds issus de ventes immobilières, diversifier votre patrimoine, commencer à préparer votre transmission ou protéger vos proches.

Que ce soit pour la vente de vos biens immobiliers ou le placement du produit de la vente sur des contrats d'assurance vie Français ou Luxembourgeois, nous sommes en mesure de vous accompagner sur l'ensemble de vos problématiques avec les meilleures solutions du marché.

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23/05/2018
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