LE SAVIEZ VOUS ? Le prix de votre maison et/ou de votre terrain constructible peut varier du simple au triple en le vendant à un promoteur immobilier.
En vendant votre maison à un promoteur, vous liez en effet sa valeur à son potentiel de constructibilité, lui même issu du PLU de votre commune. Cette logique qui s'applique à une maison est également valable pour une friche, un garage, une concession, un entrepôt ou encore des locaux industriels. Plus le potentiel est grand et plus le terrain se trouvera en cœur de ville, plus la valeur de votre bien le sera.
Cependant, si vous vous posez la question de savoir comment contacter un promoteur afin de lui proposer directement votre terrain sans savoir à quel prix vendre votre maison, sachez que ce ne sera pas la meilleure façon de valoriser votre terrain.
Le calcul du promoteur immobilier consistera la plupart du temps à proposer juste ce qu'il faut pour déclencher la vente et pas la valeur maximale que vous auriez pu obtenir en passant par notre intermédiaire.
Astyrian Patrimoine dispose en effet d'une équipe d'experts indépendants (architecte, agent immobilier, notaire) ayant 25 ans d'expérience sur ce type de projets. Notre équipe est ainsi capable d'évaluer le véritable potentiel de votre terrain et de vous accompagner sans aucun frais à avancer sur toutes les étapes de la vente jusqu'à la signature chez le notaire.
Vendre sa maison a un promoteur immobilier sans payer d'impôt ou presque sur la plus value ? C'est possible !
Rappelons d'abord que si le bien constitue votre résidence principale, il n'y aura ni impôt, ni prélèvements sociaux sur la plus-value. Heureusement pour les vendeurs, ce scénario constitue l'essentiel des cas.
Rappelons également que si le bien à vendre n'est pas votre résidence principale, la plus-value immobilière sera soumise à l'impôt sur le revenu ainsi qu'à des prélèvements sociaux.
Quelle est l'assiette imposable ?
La plus-value nette imposable est déterminée :
1 - après prise en compte d'un abattement pour durée de détention appliqué sur la plus-value brute. Sachez que l'abattement est progressif dans le temps de sorte que pour l'IR, il y a un abattement total de la plus-value au bout de 22 ans. La progressivité est moindre pour les prélèvements sociaux puisque il n'y a exonération totale qu'au bout de 30 ans. A ce titre, n'hésitez pas à nous consulter si vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet ou si vous souhaitez simuler la fiscalité applicable à votre projet.
2 - sous réserve d'exceptions, sans prise en compte des moins-values ;
3 - après application le cas échéant d'un abattement exceptionnel, sous conditions tenant, notamment, à la date de la cession, à la zone géographique où sont situés les biens cédés et aux engagements du cessionnaire.
Si vous êtes propriétaire d'un bien qui n'est pas votre résidence principale et que vous l'avez acquis récemment (ou si vous en avez hérité récemment), se pose alors la question des abattements exceptionnels sous conditions applicables afin de réduire la fiscalité sur la plus-value.
1er cas (nouveauté) : Thomas Cazenave (Ministre des Comptes Publics) propose "une exonération temporaire des plus-values foncières" sur les terrains constructibles
Le 9 octobre 2023, Thomas Cazenave (Ministre des Comptes Publics) a indiqué vouloir proposer "une exonération temporaire des plus-values foncières" dans le cadre de cessions de terrains constructibles.
L'exonération serait temporaire, de l'ordre de 18 mois à 24 mois afin de générer un choc foncier (ou choc d'offre) en libérant des terrains qui autrement n'auraient pas été mis en vente.
Il reste encore à attendre la validation de cette proposition de loi, attendue sous la forme d'amendements.
Il reste également à analyser les conditions d'application de cette future loi. Le choc d'offre étant destiné à résoudre la problématique du manque de terrain dans les zones en tension, il est probable que cette disposition ne sera applicable qu'au niveau zones "tendues" en question, autrement dit celles où la demande de logements est forte et l'offre insuffisante. Il s'agit des zones A bis, A et B1 définies initialement par l'arrêté du 1er aout 2014. Ces zones correspondent principalement à Paris (dépt. 75) et à la majeure partie de la région Parisienne. Dans le détail, il s'agit de tout ou partie des départements de Seine-et-Marne : dépt. 77, des Yvelines : dépt. 78 (les villes de Versailles et Saint Quentin en Yvelines étant particulièrement propices), de l'Essonne : dépt. 91, des Hauts-de-Seine : dépt. 92 (Sèvres, Issy-les Moulineaux, Vaucresson, Ville-d'Avray, Clamart, Rueil-Malmaison, Suresnes, Meudon, Saint Cloud, Montrouge, Sceaux, Courbevoie, Puteaux, Asnières-sur-Seine, Gennevilliers, Clichy, Nanterre, Colombes, Garches, Bagneux), de la Seine-Saint-Denis : dépt. 93 (Saint-Ouen, Montreuil, Bagnolet, Aubervilliers, Pantin, Romainville, Les Lilas, Saint-Denis), du Val-de-Marne : 94 (Saint-Maur-des-Fossés, Le Perreux-sur-Marne, Nogent-sur-Marne, Charenton-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Alfortville, Ivry-sur-Seine, Arcueil, Créteil), du Val-d'Oise : dépt. 95, ainsi que des certaines zones dans les régions PACA (une partie des départements des Alpes Maritimes : dépt. 06 et du Var : dépt. 83) et Auvergne Rhône Alpes à proximité de Genève (une partie des départements de Haute-Savoie : dépt. 74 et de l'Ain : dépt. 01) et de Lyon (une partie du département du Rhône : dépt. 69).
154 communes reclassées en "zone tendue" : Un arrêté récent, publié le 2 octobre 2023 est cependant venu reclasser plus de 200 communes au titre du zonage dit ABC, dont 154 intègrent la "zone tendue" (A ou B1) alors qu'elles étaient précédemment classées en zone B2 ou C. Les communes attractives proches du littoral y figurent en bonne place.
Parmi les nouvelles zones "tendues" (zone A), on trouvera par exemple : Annecy, des communes du bassin d’Arcachon (Lège-Cap-Ferret, Andernos, Anglet , Arès, Gujan-Mestras et Arcachon), Arras, Besançon, Béziers, Biarritz, Bordeaux, Brest, Cabourg, Cholet, Colmar, Évian-les-Bains, Evreux, La Grande-Motte, Le Grand-Bornand, Le Grau-du-Roi, Le Mans, Libourne, Lorient, Paimpol, Perros-Guirec, Plérin, Rochefort, Saint-Jean-de-Luz, Sallanches, Troyes, Uzès, Vannes, Vauvert …
D'autres villes sont quant à elles reclassées en zone B1 : Briançon et Gap
Il s'agira également de savoir si l'exonération concernera également les Prélèvements Sociaux (PS).
Avec ce nouveau système, l’abattement fiscal pourrait être immédiat là où auparavant un propriétaire de terrain aurait du patienter 22 ans après l’acquisition pour parvenir à cette exonération en matière d'impôts sur les revenus (et jusqu'à 30 ans pour la part relative aux prélèvements sociaux).
2ieme cas : les ventes effectuées entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023 :
Le mécanisme d’abattement exceptionnel des plus-values de ventes de biens immobiliers dans le cadre d'une vente à un promoteur a été modifié pour n'être plus éligible dorénavant qu'aux opérations de revitalisation du territoire (ORT) ou aux grandes opérations d’urbanisme (GOU). C'est l'article 38 de la loi de finances 2021 (PLF 2021) qui vient formaliser les nouvelles conditions. Cette disposition qui concernait jusqu'à présent les seules zones A et Abis sera étendue aux zones B1 (ex : Bordeaux) ainsi qu'aux zones B2. Voir liste officielle des villes concernées.
Vendre sa maison a un promoteur immobilier s'avère donc avantageux à double titre : création de valeur & moindre fiscalité, Cela devrait vraisemblablement inciter un nombre important de propriétaires à passer à l'action.
Notre offre « Vendre sa maison a un promoteur immobilier »
1 - Estimation de la valeur "de marché" de votre maison si vous la vendiez à un particulier. Cette donnée sera ensuite utilisée pour déterminer si le projet de vente de votre terrain à un promoteur est un scénario créateur de valeur pour vous (ou pas).
2 - Etude du potentiel de constructibilité et estimation de la valeur de votre bien dans le cadre d'une vente de votre terrain à un promoteur :
- Analyse du PLU
- Analyse de la valeur du foncier
- Analyse de la configuration d'origine du bien (dent creuse, etc.)
- Analyse de la demande d'achat de logements
- Analyse économique du projet
3 - Gestion et accompagnement à toutes les étapes de la vente :
Estimation, présentation du ou des promoteurs les plus pertinents, dépôt du permis de construire, accompagnement notarial jusqu'à la vente
4 - Un accompagnement sur l’ensemble du projet (dont les aspects juridiques et fiscaux)
Vendre sa maison à un promoteur immobilier : Comment nous procédons ?
Vous êtes propriétaire d’une maison avec terrain ou d'un terrain constructible en zone A bis, A ou B2 (découvrez votre zone sur le site service-public.fr) et souhaitez le vendre à un promoteur immobilier ? Découvrez ci-dessous comment notre équipe d'experts sera en mesure de vous accompagner vers le succès de la vente de votre bien au meilleur prix !
La première étape consiste à nous indiquer l'adresse de votre bien (faisable à l'aide du formulaire de mise en relation en bas de la page).
Ce seul élément nous permet dans un premier temps de valider rapidement s'il existe ou pas un potentiel pour votre maison.
Si nous considérons que le potentiel existe, nous vous rappelons pour avoir plus d'informations sur la maison (surface, nombre de pièces, état général, etc.) afin de déterminer son prix "de marché" si vous la vendiez à un particulier. En effet, notre principal objectif est de créer de la valeur, il faut donc pouvoir nous en assurer.
Si sur cette base nous validons que le potentiel existe (c'est à dire que nous allons pouvoir créer de la valeur en vendant votre maison à un promoteur plutôt qu'à un particulier), l'étape suivante consiste à calculer la valeur de votre maison au regard de son potentiel de constructibilité, lui même issu du PLU de votre commune. Plus le potentiel sera grand, plus la valeur de votre bien le sera.
Pour cela, notre architecte s'appuie sur de nombreux paramètres (coefficient d’emprise au sol, hauteur maximum des bâtiments, distances par rapport aux limites séparatives, règles d'urbanisme à respecter, etc.) et déterminera, sur la base de ces contraintes et de la nature du terrain, le projet qui permettra d'optimiser le droit à construire.
Cette analyse est ensuite complétée par une étude de marché visant à déterminer le prix au m² dans votre secteur (dans l'ancien comme dans le neuf) et à la demande d'achat de logements sur votre secteur.
Connaissant parfaitement le marché et les ratios applicables (coût de la construction, frais de viabilisation, frais de géomètre, frais d'assurance, de commercialisation, fiscalité, taux minimum de marge, etc.,), nous sommes en mesure de déterminer un business plan complet du projet. Comme le ferait un promoteur.
Sur la base de cette étude, nous sommes ainsi en mesure d'estimer avec une bonne précision le prix maximum qu'un promoteur sera prêt à débourser pour que l'opération reste rentable pour lui. En effet, vendre sa maison à un promoteur ou vendre son terrain à un promoteur, c’est avant tout se mettre à la place du promoteur immobilier pour comprendre le projet de l'intérieur. Il s'agit d'un travail complexe nécessitant des compétences et connaissances diverses. Raison pour laquelle il est indispensable de se faire accompagner par des professionnels.
Une fois le prix du terrain estimé, nous revenons vers vous avec cette première estimation.
Une fois le prix cible déterminé et validé ensemble, vient le temps de la sélection du promoteur à qui présenter le projet.
Le choix du promoteur sera important car tous les promoteurs ne sont pas adaptés à tous les projets. L'idée sera de ne retenir que ceux adaptés au contexte de votre propre projet.
Au terme des différentes étapes, vous aurez une idée claire du prix que vous serez susceptible d'obtenir, du planning de mise en place et de la fiscalité applicable.
Notez que notre équipe sera présente à chacune des étapes de votre projet et cela jusqu'à la signature avec le promoteur immobilier chez le notaire.
En tant que conseiller en gestion de patrimoine nous vous accompagnerons également en amont et en aval du projet afin d'optimiser la cession de votre maison à un promoteur immobilier.
POURQUOI PASSER PAR ASTYRIAN PATRIMOINE ?
- Analyse gratuite (aucun frais à avancer).
- Notre objectif : maximiser le prix de votre terrain et ainsi créer le maximum de valeur tout en sécurisant l'opération.
- Une équipe d'experts et un accompagnement global (à toutes les étapes du projet) pour valoriser au mieux votre terrain.
Vous avez connaissance d’un terrain à la vente ? N'hésitez pas à parler de nous au propriétaire pour que nous puissions l'aider à créer de la valeur !
PRIX & DISTINCTIONS
- Trophée d’argent dans la catégorie “Révélation CGP 2019” au Sommet "Patrimoine & Performance"
- Finaliste des Trophées de la Gestion de patrimoine 2021 (BFM Patrimoine)
