POLITIQUE D'INVESTISSEMENT DE LA SCPI PINEL CILOGER HABITAT 5
CILOGER HABITAT 5 a pour vocation d’investir en immobilier d’habitation acquis achevé neuf ou en l’état futur d’achèvement, sur le territoire français métropolitain. 95% au moins du patrimoine sera composé d’immeubles de logement qui répondront à la norme technique BBC 2005 ou RT 2012. Cette spécificité technique permettra aux associés de la SCPI de réduire leur impôt à hauteur de 18% du montant de leur souscription, plafonnée à 300 000 € par an, pendant 9 ans et à raison d’un neuvième de son montant chaque année. Le solde pourra être constitué de tout autre bien immobilier qui contribuera à renforcer la valorisation du patrimoine.
Compte tenu des caractéristiques du dispositif « Pinel », qui prévoit des plafonds de loyers à hauteur de 20% en-deçà de la valeur locative de marché, la stratégie d’investissement visera à acquérir des actifs dans des communes ouvrant des perspectives de plus-values au terme de la vie sociale de la SCPI, soit à partir de 2030.
SELECTION DES SITES
- Le dispositif Pinel ne s’applique qu’à certaines communes du territoire national, situées dans les zones A bis (Paris et 1ère couronne), A (grandes villes de plus de 250 000 habitants), B1 (grandes villes comprises entre 150 000 et 250 000 habitants) et B2 (villes moyennes de 50 000 à 150 000 habitants).
- Les sites relèveront en majorité des zones A et B1 (à l’exclusion des DOM et de la CORSE), et éventuellement de la zone A bis, si des opportunités se présentent.
- Les immeubles seront recherchés en priorité dans les communes à fort potentiel économique et démographique de l’Ile-de-France et des métropoles régionales. Il sera tenu compte de la qualité des prestations techniques et du bâti, ainsi que des aménagements et infrastructures locales en matière de commerces, de transports, d’enseignement, de santé et de loisirs.
SELECTION DES PRODUITS
- La sélection s’orientera principalement vers les logements de 1 à 3 pièces. Les logements de taille supérieure, de 4 ou 5 pièces, ne seront cependant pas totalement ignorés, selon les opportunités et les spécificités de chaque marché.
- La recherche sera axée, de préférence, sur des programmes de taille unitaire de moins de 100 logements, en évitant les grandes ZAC dont l’environnement futur est difficilement prévisible. Dans tous les cas, les investissements seront réalisés dans les villes ou quartiers où les loyers de marché nous semble permettre d’assurer un rendement locatif satisfaisant compatible avec les plafonds du dispositif Pinel.
- Les logements seront acquis achevés-neufs ou en état futur d’achèvement, et bénéficieront des garanties financières prévues par la loi. En outre, il est rappelé que chaque programme devra satisfaire aux conditions de performance énergétique de la norme BBC 2005 ou RT 2012. Une attention particulière sera portée à la solidité des promoteurs et à leur capacité à respecter ces engagements techniques dans les délais propres au calendrier de la SCPI.
DISTRIBUTION DES REVENUS DE CILOGER HABITAT 5 PENDANT LA PERIODE DE CONSTITUTION DU PATRIMOINE
Les souscripteurs sont informés que pendant la phase de constitution du patrimoine, les revenus de la SCPI ne seront constitués que des intérêts financiers provenant du placement des fonds en instance d’investissement ; durant cette période, qui pourra durer plusieurs années, les associés ne percevront par conséquent que des revenus financiers. Le résultat distribuable dépendra des taux des placements financiers et de la durée de la garantie bancaire souscrite conformément à l’article L. 214-54 du Code monétaire et financier. De ce fait, la première distribution de revenu, comportant exclusivement des produits financiers, n’est pas envisagée avant l’année 2017.
L’intégralité du résultat de cette phase de constitution ne sera pas distribuée, de manière à constituer un report à nouveau qui permettra de lisser les distributions de revenus. En effet, au fur et à mesure de l’avancement des travaux sur les immeubles acquis, la SCPI répondra aux appels de fonds des promoteurs et l’assiette des placements financiers diminuera progressivement. Le recours au report à nouveau permettra de compenser en partie cet effet sur la distribution, dans l’attente de la perception graduelle des revenus fonciers.
La SCPI ne commencera à percevoir des loyers, et ne pourra donc reverser aux associés des revenus fonciers, qu’après la livraison des immeubles acquis en l’état futur d’achèvement et leur location, soit au plus tôt au cours du 1er semestre 2019.
RESPONSABILITE DES ASSOCIES
La responsabilité des associés ne peut être mise en cause que si la société a été préalablement et vainement poursuivie. Conformément à la faculté offerte par l’article L.214-89 du Code monétaire et financier, et par dérogation à ’article 1857 du Code Civil, la responsabilité de chaque associé à l’égard des tiers est limitée au montant de sa part dans le capital de la société. Dans leurs rapports entre eux, les associés sont tenus des dettes et obligations dans la proportion du nombre de parts leur appartenant.
RENSEIGNEMENTS GENERAUX SUR LA SCPI PINEL CILOGER HABITAT 5
Avertissement : les informations qui suivent sont communiquées en fonction des dispositions applicables au 1er janvier 2015, sous réserve de toutes modifications ultérieures.
CILOGER a décidé de créer une nouvelle SCPI d’habitation, dénommée « CILOGER HABITAT 5 », pour permettre à la clientèle du réseau des Caisses d’Epargne et de LA BANQUE POSTALE, ainsi qu’à celle des Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendants partenaires de CILOGER, de bénéficier des avantages fiscaux particuliers du dispositif « Pinel » offerts par la loi de finances pour 2015 (loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014).
Cette loi modifie, à compter du 1er septembre 2014, le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif précédemment en vigueur. Il détermine les plafonds de loyer et de ressources des locataires, le classement des communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant, le niveau de performance énergétique pour l’application de la réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’investissement locatif prévue à l’article 199 novovicies du Code général des impôts.
Le dispositif est susceptible de s’appliquer sous réserve de respecter les obligations ci-après :
- engagement de la SCPI d’utiliser 95% du montant de la souscription, appréciés sans tenir compte des frais de collecte, au financement d’investissements immobiliers neufs affectés à la location non meublée en résidence principale pendant au moins neuf ans selon l’option choisie pour cette SCPI, avec des plafonds de loyers et des plafonds de ressources des locataires n’excédant pas des limites fixées par la loi et de fournir aux associés les attestations nécessaires ;
- engagement de l’associé de conserver la totalité des parts souscrites jusqu’à l’expiration complète de la période couverte par l’engagement de location pris par la SCPI.
Les associés personnes physiques fiscalement domiciliées en France bénéficient, pour la souscription en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital, d’une réduction d’impôt sur le revenu sur la base de 100% du montant total de la souscription en numéraire effectivement versée au 31 décembre de l’année au titre de laquelle la souscription a été effectuée.
Les parts de SCPI acquises directement par le contribuable doivent être souscrites dans le cadre de la gestion du patrimoine privé.
Compte tenu de l’option choisie pour cette SCPI, pour les souscriptions réalisées entre 2015 et 2016, la réduction d’impôt est égale à 18% du montant des souscriptions, réparties sur neuf années à raison d’un neuvième de son montant chaque année.
Le montant des souscriptions prises en compte pour la détermination de la réduction d’impôt ne peut pas excéder pour un même contribuable et une même année d’imposition la somme de 300 000 euros.
La gérance de la société est statutairement confiée à CILOGER. Créée en 1984 sous l’égide de la Caisse des Dépôts et Consignations, CILOGER a conçu et développé, directement ou indirectement, plus de vingt Sociétés Civiles de Placement Immobilier, investies en immobilier d’entreprise, en murs commerciaux et en logements pour neuf d’entre-elles, dédiées notamment aux clients des réseaux des CAISSES D’EPARGNE et de LA BANQUE POSTALE. La capitalisation des SCPI gérées par CILOGER au 31 décembre 2014 est estimée à 1 675 millions d’euros.
MISES EN GARDE
- Le nombre de souscriptions pouvant bénéficier de l’avantage fiscal lié au dispositif n’est pas limité. Cependant, si plusieurs souscriptions, sur une ou plusieurs SCPI, sont effectuées par un même associé au cours d’une même année, le montant des souscriptions retenu pour le calcul de la réduction d’impôt ne peut excéder la somme de 300 000 euros, toutes conditions étant par ailleurs remplies. Parallèlement, lorsqu’au titre d’une même année d’imposition, un contribuable acquiert un ou deux logements et souscrit des parts de SCPI ouvrant droit à réduction d’impôt, le montant des dépenses retenu pour la détermination de l’avantage fiscal ne peut excéder 300 000 euros.
- A l’exception des démembrements résultant du décès de l’un des époux, ou de l’un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, soumis à imposition commune, la réduction d’impôt n’est pas applicable aux titulaires de droits démembrés (nupropriétaire, usufruitier).
FONDATEURS
- CILOGER HABITAT 5 a été constituée avec un capital initial, prime d’émission incluse, de 912 000 €, entièrement libéré au 13 mai 2015.
- A la constitution de la société le capital nominal, de 760 000 €, était divisé en 1 520 parts de 500 € de nominal, auxquels s’ajoutent 152 000 € de prime d’émission, soit 100 € pour chacune des parts.
- Répartition du capital initial :
* CILOGER représentée par son Président
Isabelle ROSSIGNOL : 756 000 € soit 1 512 parts
* LA BANQUE POSTALE : 500 € soit 1 part
* Maryse BEAUPARLANT 500 € soit 1 part
* Pascal PIRAULT : 500 € soit 1 part
* Tristan MAHAUT : 500 € soit 1 part
* Philippe SILVA : 500 € soit 1 part
* Pierre PELABON : 500 € soit 1 part
* Patrick VITOUX : 500 € soit 1 part
* Hervé TONDEUR : 500 € soit 1 part
Les parts détenues par les fondateurs sont inaliénables pendant trois ans à compter de la délivrance du visa de l’Autorité des marchés financiers.
Les statuts fixent un capital maximum, qui pourra être atteint par tranches successives d’augmentation de capital, sur décision de la société de gestion, à 36 172 000 € en nominal.
La gérance de la société est statutairement confiée à CILOGER, Société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers sous le numéro GP 07000043 en date du 10 juillet 2007 et ayant reçu l’agrément AIFM en date du 24 juin 2014 au titre de la directive 2011/61/UE.
FACTEURS DE RISQUES DE LA SCPI PINEL CILOGER HABITAT 5
Lorsque vous investissez dans une SCPI de type « Pinel », vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :
- votre investissement vous permet de bénéficier des avantages fiscaux exposés en introduction et au chapitre IV paragraphe V de la présente note. Avant de souscrire, vous devez vous assurer que ce produit correspond à votre situation fiscale : en effet, l’économie d’impôts dépend de votre taux d’imposition et du plafonnement éventuel de l’ensemble de vos avantages fiscaux ;
- il s’agit d’un placement à long terme. Vous devez conserver vos parts pendant une période d’au moins neuf ans sauf à perdre l’intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi ; cette période pourra être plus longue puisqu’elle court à compter de la date la plus tardive de mise en location des immeubles acquis par la SCPI, sachant qu’en l’absence de marché secondaire actif, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à partir de la dissolution de la société, soit au bout de 15 ans. Le délai total d’immobilisation de l’investissement est d’environ 17 ans pour permettre la liquidation totale des actifs de la société compte tenu de la période inhérente à la vente du patrimoine.
- Par ailleurs, le non-respect des engagements de location pris par la SCPI entraîne également la perte du bénéfice des réductions d'impôt sur le revenu obtenues.
- la liquidité du placement sera très limitée pour la raison suivante : l’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut à ce jour être transmis, si bien que les possibilités de ventes des parts devraient être réduites, sauf à des prix très décotés.
Au-delà des avantages fiscaux, la rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction :
- des revenus potentiels qui vous seront versés. Ceux-ci dépendent des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles et du niveau des loyers (plafonds fixés par la loi) ;
- du montant de capital que vous percevrez, soit lors de la vente de vos parts, soit lors de la liquidation de la SCPI (voir durée de la SCPI au paragraphe III de l’introduction et au chapitre V paragraphe I de la présente note). Ce montant dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier d’habitation sur la durée du placement.
RESTRICTIONS DE COMMERCIALISATION
Les parts de la SCPI peuvent subir des restrictions de commercialisation à l'égard de personnes morales ou physiques qui relèvent, en raison de leur nationalité, de leur résidence, de leur siège social/lieu d'immatriculation ou pour tout autre raison, d’une juridiction étrangère qui interdit ou limite l'offre de certains produits ou services, notamment les instruments financiers.
A cet égard, la loi américaine « Dodd Franck » promulguée le 21 juillet 2011 impose à CILOGER comme à l'ensemble des autres acteurs du marché français des restrictions ou des obligations spécifiques quant à la commercialisation et la promotion de ses produits. Aussi CILOGER a-t-elle décidé de ne pas commercialiser les parts de la SCPI à des associés et clients relevant, de par leur lieu de résidence, de la législation des Etats-Unis d'Amérique.
