Principe du dispositif Toute personne physique domiciliée en France qui fait l’acquisition, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) peut bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement à le louer nu à usage d’habitation principale pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans
La réduction d’impôt est conditionnée au respect d’un certain nombre de conditions (zones éligibles, plafonds de loyer, niveau de performance énergétique, niveau de ressources, etc.). Vous retrouverez l’ensemble des conditions au niveau du chapitre dédié (« Les conditions de la loi Pinel »)
La réduction d’impôt sur le revenu peut atteindre 21% du montant de l’investissement TTC sur 12 ans pour un montant maximum de 300 000 € et/ou 5 500 €/m2. La réduction n’étant valable que pour la part en dessous de ces seuils
Quelle réduction d’impôt et quelle fiscalité ? Quelle réduction d’impôt ?
- 21 % du montant de l’investissement TTC pour une location sur 12 ans (2% par an les 9 premières années, 1% par an les suivantes)18 % du montant de l’investissement TTC pour une location sur 9 ans (2% par an)12 % du montant de l’investissement TTC pour une location sur 6 ans (2% par an)
La réduction d’impôt s’applique jusqu’à 300 000 € et/ou 5 500 €/m2 d’investissement. Seule la partie en dessous de ces seuils est prise en compte dans le calcul de la réduction d’impôt (notez cependant que des montages impliquant plusieurs foyers fiscaux existent permettant d’investir dans des opérations dépassant les 300 000 €)
Au total, l’incitation fiscale peut aller jusqu’à 6 000 € / an et jusqu’à 63 000 € sur 12 ans
Quelle sera la fiscalité du bien ?
La réduction d’impôt Pinel vient en complément du régime classique d’un bien loué nu. Elle vient rémunérer le respect des contraintes complémentaires imposées par le dispositif Pinel
A titre d’exemple, prenons un bien en loi Pinel ayant un déficit foncier (lequel résulte pour l’essentiel de la déduction des intérêts d’emprunt, des charges de copropriété, des charges locatives et de la taxe foncière). Ce déficit foncier (qui correspond à une défiscalisation complémentaire à celle apportée par la « réduction d’impôt Pinel » en tant que telle) permet de réduire l’assiette globale des revenus à déclarer (hors intérêts d’emprunts) dans la limite de 10 700 € par an
Et le plafonnement des niches fiscales ?
Les réductions d’impôts provenant de la loi Pinel entrent dans le plafonnement des niches fiscales (lequel est fixé en 2014 à 10 000 € / an)
Notez cependant :
1 – Que le plafonnement des niches fiscales appliqué est celui qui prévalait l’année où l’investissement a été réalisé. En l’occurrence, si vous bénéficiez de réductions d’impôts dont le fait générateur est antérieur au 1er janvier de l’année en cours, elles ne sont pas comptabilisées dans le plafond de l’année en cours. Pour information, les plafonds des années antérieures étaient les suivants : 10 000 € en 2013, 18 000 € majorés de 4% du revenu imposable en 2012, 18 000 € majorés de 6% en 2011, 20 000 € majorés de 8% en 2010, 25 000 € majorés de 10% en 2009
2 – Le déficit foncier potentiel (qui se cumule à la réduction d’impôt Pinel) vient réduire non pas l’impôt mais la base imposable. Ce déficit foncier n’est comptabilisé dans le plafonnement des niches fiscales
En résumé, quels sont les leviers fiscaux ?
1 – la réduction d’impôt Pinel (jusqu’à 6000 € /an) qui permet de réduire l’impôt pré-existant (dans la limite du plafonnement des niches fiscales)
2 – des revenus complémentaires* non taxés (dès lors qu’intérêts d’emprunts, charges et taxes foncières sont supérieurs aux revenus perçus)
3 – un potentiel déficit foncier qui agit hors plafond des niches fiscales et qui vient réduire les revenus imposables pré-existants dans la limite de 10 700 € par an. Au delà de ce seuil, les déficits fonciers non pris en compte sont reportables sur le déficit foncier des années suivantes et ce pendant 10 ans
* : revenus issus de la location du bien
Les conditions de la loi Pinel Durée d’engagement à la location
L’engagement minimal est de 6 ans. Il peut être étendu sur option à 9 ou 12 ans
Les plafonds d’investissement
Les montants investis ne sont pris en compte que dans la double limite suivante :
Mode de location
Il s’agit uniquement de bien loués nus à titre de résidence principale
Les zones éligibles
Vous retrouverez plus d’informations sur les zones PINEL
Zones Pinel 2017 Le lien ci-dessous vous permettra quant à lui d’identifier à quelle zone PINEL votre commune correspond.Zones éligibles Abis, A et B1 – Retrouvez la liste officielle des communes sur le site service-public.fr
Les plafonds de loyers
Les loyers doivent respecter les plafonds de loyer PINEL. Lesquels sont fixés annuellement
Niveau de performance énergétique exigé
Le bien doit répondre aux normes BBC ou RT 2012
Plafond de ressources du locataire
Le plafond Pinel en matière de ressources du locataire est relativement élevé. Il a été calculé pour que 80% des candidats locataires soient éligibles au dispositif.
Pour en savoir plus sur la réduction d’impôt pour investissement locatif (dispositifs Duflot/Pinel)
Quels modes de détention possible ? Les biens éligibles peuvent évidemment être détenus en direct . Cependant, ils peuvent également être détenus par l’intermédiaire d’une société de personne non soumise à l’IS comme par exemple une SCI (Société Civile Immobilière). Il est également possible de souscrire à des parts de SCPI
Nos conseils pour choisir l’emplacement Un vieil adage dit qu’il existe 3 recettes pour réussir un projet immobilier : l’emplacement , l’emplacement et encore L’emplacement
En effet, l’emplacement est LE point clé de la réussite d’un projet immobilier
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Les erreurs à éviter 1 - Ne pas uniquement baser votre sélection sur le prix
En effet, pour répondre aux conditions de la loi Pinel et surtout que votre bien soit rentable, il faut qu’il soit loué. Or, prix bas rime souvent avec demande locative faible . Dès lors, le seul moyen pour attirer vos locataires sera de descendre drastiquement vos tarifs de location et/ou vos critères de sélection vis à vis des locataires, avec à la clé des logements vides ou de potentiels problèmes d’impayés et assurément une rentabilité en berne
2 - A contrario, même s’il s’agit certes de biens neufs, il ne faut pas non plus acheter les biens trop au dessus des prix de marché, ni dans des secteurs trop chers car le dispositif est soumis à des plafonnements (5 500 €/m2 à l’achat et plafonds de loyers notamment) qui peuvent gréver la rentabilité du bien. Par ailleurs, indépendamment des plafonds de loyer, un achat à prix élevé implique soit des loyers élevés (avec des locataires qu’il faut pouvoir trouver), soit des loyers modérés (avec à la clé une rentabilité là aussi en berne)
Tout est in fine une question d’équilibre, le point clé étant le choix de l’emplacement : avec une forte demande locative, un manque d’offre, des loyers inférieurs ou égaux aux plafonds imposés par le dispositif, etc. Bref, beaucoup de critères qui justifient l’intervention d’un acte de conseil afin de trouver le bien qui vous convient et le bien qui vous apportera à la fois rendement et sérénité
3 – Ne pas investir pour le court terme
Investir en loi Pinel, c’est avant tout investir dans un actif immobilier. Or, en immobilier, la détention directe doit être vue comme un investissement de moyen voire de long terme (au moins 6 ans sachant que ces opérations ne deviennent véritablement rentables que sur des durées plus longues – 9 ans ou encore mieux 12 ans). Votre objectif à terme de l’opération doit être, soit de disposer d’un bien générateur de revenus réguliers, soit d’un bien dont vous pourrez jouir à titre personnel (le tout financé pour l’essentiel par votre locataire et par l’économie d’impôt)
En parallèle, il est important de comprendre vos objectifs (investissement locatif pur ou souhait de pouvoir l’utiliser pour l’un de vos proches, souhait de pouvoir l’utiliser à titre personnel après la période de location, souhait que le bien soit à « proximité », volonté de sous traiter la gestion de la location, d’assurer ou pas les impayés, etc.). Sur cette base, nous pourront vous conseiller les zones géoagraphiques et les programmes qui combinent l’ensemble des critères qui vous sont propres et ceux garants d’un bon investissement
4 – Attention aux logements utilisés par des ascendants ou des descendants . Tout d’abord, le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal. De plus, pas question de cumuler les avantages de la loi Pinel avec le dispositif des APL (Aide Personnalisée au logement) ou des ALS (Allocation Logement Social). Ainsi, entre Pinel, APL ou ALS, il faut choisir
Simulations et exemples d’investissements Vous retrouverez bientôt ici quelques exemples d’opérations types.
Vous retrouverez également des outils de simulation en ligne pour votre projet Pinel.
En attendant, si vous avez besoin d’une estimation, n’hésitez pas à nous contacter
Quelles différences entre la loi Pinel et Duflot ? Pour l’essentiel :
L’option de la gestion locative Il s’agit d’une option vous permettant de déléguer la gestion de la location à un prestataire (on parle de mandataire car il faut passer par la signature d’un mandat de gestion locative). Ce mandataire peut être, au choix, un administrateur de biens, un agent immobilier possédant la carte G et plus rarement un notaire ou un syndic.
Cette option a un coût non négligeable susceptible d’amputer la rentabilité de votre investissement (en général entre 5% et 9% des revenus encaissés). Il convient donc de mesurer la nature des contraintes (fréquence supposée de renouvellement des locataires, distance par rapport à votre lieu de résidence, votre niveau de disponibilité, etc.) avant de vous engager dans ce type de prestation.
Quels sont les missions du mandataire ?
L’option de la garantie locative Il s’agit d’une option vous permettant de vous assurer contre les impayés ou encore contre la dégradation de votre logement causé par votre locataire, voire de vous assurer des loyers même en l’absence de locataire.
En attendant la garantie universelle des loyers, il est possible de s’assurer auprès de compagnies d’assurance.entre 2% et 4% des revenus locatifs, selon la politique tarifaire de chaque compagnie et selon les options retenues.
Avertissement Notamment du fait des coûts de transaction, l’investissement dans l’immobilier est par nature un investissement de long terme. De plus, dans le cadre de la loi Pinel, l’investisseur doit en s’engager à louer le logement nu pendant une durée allant de 6 à 12 ans.
Par ailleurs, il s’agit d’un actif qui présente un risque en capital. Vous n’êtes pas à l’abris d’un risque de moins-value.
Risque de vacance : il s’agit des périodes pendant lesquelles l’appartement n’est pas loué (période entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un nouveau locataire). Au delà de la perte de revenus que cela génère, la loi Pinel impose des périodes de vacance maximales de 12 mois pour que le dispositif fiscal Pinel reste actif. Il est donc primordial d’investir dans des zones où la demande locative est importante afin que le bien soit facilement reloué.
Attention à respecter le plafonnement des loyers imposés par la loi Pinel (voir conditions dans le chapitre dédié).
Risque de loyers impayés : ce risque même s’il peut être réduit par une sélection des locataires existe malgré tout. Il convient de s’en protéger en souscrivant une assurance contre le risque de loyers impayés.
Notre conseil pour réduire l’ensemble de ses risques : sélectionner un emplacement de qualité dans une zone à forte demande locative tout en respectant les plafonnements des loyers imposés par la loi Pinel.
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