Pour le choix de votre investissement locatif pinel, l’emplacement sera LE point clé de la réussite de votre projet. Gagnez du temps et faites vous accompagner SANS COUT ADDITIONNEL !
Accédez à des MILLIERS DE BIENS (environ 70% du marché immobilier neuf) aux mêmes conditions (mêmes prix, mêmes promotions, mêmes possibilités de négociation) que si vous passiez par les promoteurs en direct. Le choixet l’indépendance en plus !
Intérêts des solutions PINEL
Parfait pour préparer sa retraite et/ou assurer des revenus réguliers au terme de l’opération.
L’essentiel de l’achat est financé par les locataires et par les économies d’impôts générées par l’opération.
Jusqu’à 21% de réduction d’impôt du montant investi.
Location aux ascendants ou descendants possible sous conditions.
Jusqu’à 63 000 € (et 6 000 € / an) de réduction d’impôt.
L’opération permet de protéger vos proches avec un capital en cas d’accident de la vie.
Attention cependant, tout investissement immobilier est un investissement de long terme comportant un risque de perte en capital.
NOTRE OFFRE
Nous avons signé des partenariats avec les principaux promoteurs du marché et avons centralisé l’ensemble des offres, ce qui nous permet d’accéder rapidement à la quasi totalité des biens neufs proposés sur le marché. Nous sommes ainsi en mesure de vous accompagner efficacement dans la sélection de votre projet immobilier. En passant par nos services, vous profitez de notre connaissance du marché (niveau des prix, niveau des loyers, demande locative, taux de vacances, évolution des loyers, proportion de logements sociaux, etc.) pour faire le choix du programme qui vous correspond le plus.
Nous déterminons et calculons pour vous l’ensemble des implications financières (capacité d’emprunt, rendement net d’impôt, effort d’épargne réel, etc.).
Nous vous accompagnons également si besoin dans la recherche de financement de l’opération (dossier de crédit).
Enfin, nous assurons un suivi fiscal (1ere déclaration fiscale suivant l’achat étant incluse dans l’offre).
Définissez vos besoins à l’aide du formulaire ci-dessous afin que nous recherchions le ou les biens susceptibles de correspondre à vos critères. Nous reviendrons rapidement vers vous avec une liste de propositions.
Toute personne physique domiciliée en France qui fait l’acquisition, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) peut bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement à le louer nu à usage d’habitation principale pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans
La réduction d’impôt est conditionnée au respect d’un certain nombre de conditions (zones éligibles, plafonds de loyer, niveau de performance énergétique, niveau de ressources, etc.). Vous retrouverez l’ensemble des conditions au niveau du chapitre dédié (« Les conditions de la loi Pinel »)
La réduction d’impôt sur le revenu peut atteindre 21% du montant de l’investissement TTC sur 12 ans pour un montant maximum de 300 000 € et/ou 5 500 €/m2. La réduction n’étant valable que pour la part en dessous de ces seuils
Quelle réduction d’impôt et quelle fiscalité ?
Quelle réduction d’impôt ?
- 21 % du montant de l’investissement TTC pour une location sur 12 ans (2% par an les 9 premières années, 1% par an les suivantes) - 18 % du montant de l’investissement TTC pour une location sur 9 ans (2% par an) - 12 % du montant de l’investissement TTC pour une location sur 6 ans (2% par an)
La réduction d’impôt s’applique jusqu’à 300 000 € et/ou 5 500 €/m2 d’investissement. Seule la partie en dessous de ces seuils est prise en compte dans le calcul de la réduction d’impôt (notez cependant que des montages impliquant plusieurs foyers fiscaux existent permettant d’investir dans des opérations dépassant les 300 000 €)
Au total, l’incitation fiscale peut aller jusqu’à 6 000 € / an et jusqu’à 63 000 € sur 12 ans
Quelle sera la fiscalité du bien ?
La réduction d’impôt Pinel vient en complément du régime classique d’un bien loué nu. Elle vient rémunérer le respect des contraintes complémentaires imposées par le dispositif Pinel
A titre d’exemple, prenons un bien en loi Pinel ayant un déficit foncier (lequel résulte pour l’essentiel de la déduction des intérêts d’emprunt, des charges de copropriété, des charges locatives et de la taxe foncière). Ce déficit foncier (qui correspond à une défiscalisation complémentaire à celle apportée par la « réduction d’impôt Pinel » en tant que telle) permet de réduire l’assiette globale des revenus à déclarer (hors intérêts d’emprunts) dans la limite de 10 700 € par an
Et le plafonnement des niches fiscales ?
Les réductions d’impôts provenant de la loi Pinel entrent dans le plafonnement des niches fiscales (lequel est fixé en 2014 à 10 000 € / an)
Notez cependant :
1 – Que le plafonnement des niches fiscales appliqué est celui qui prévalait l’année où l’investissement a été réalisé. En l’occurrence, si vous bénéficiez de réductions d’impôts dont le fait générateur est antérieur au 1er janvier de l’année en cours, elles ne sont pas comptabilisées dans le plafond de l’année en cours. Pour information, les plafonds des années antérieures étaient les suivants : 10 000 € en 2013, 18 000 € majorés de 4% du revenu imposable en 2012, 18 000 € majorés de 6% en 2011, 20 000 € majorés de 8% en 2010, 25 000 € majorés de 10% en 2009
2 – Le déficit foncier potentiel (qui se cumule à la réduction d’impôt Pinel) vient réduire non pas l’impôt mais la base imposable. Ce déficit foncier n’est comptabilisé dans le plafonnement des niches fiscales
En résumé, quels sont les leviers fiscaux ?
1 – la réduction d’impôt Pinel (jusqu’à 6000 € /an) qui permet de réduire l’impôt pré-existant (dans la limite du plafonnement des niches fiscales)
2 – des revenus complémentaires* non taxés (dès lors qu’intérêts d’emprunts, charges et taxes foncières sont supérieurs aux revenus perçus)
3 – un potentiel déficit foncier qui agit hors plafond des niches fiscales et qui vient réduire les revenus imposables pré-existants dans la limite de 10 700 € par an. Au delà de ce seuil, les déficits fonciers non pris en compte sont reportables sur le déficit foncier des années suivantes et ce pendant 10 ans
* : revenus issus de la location du bien
Les conditions de la loi Pinel
Durée d’engagement à la location
L’engagement minimal est de 6 ans. Il peut être étendu sur option à 9 ou 12 ans
Les plafonds d’investissement
Les montants investis ne sont pris en compte que dans la double limite suivante : - jusqu’à 300 000 € - jusqu’à 5 500 € / m2
Mode de location
Il s’agit uniquement de bien loués nus à titre de résidence principale
Les zones éligibles
Vous retrouverez plus d’informations sur les zones PINEL sur le site officiel du ministère compétent (le ministère de la cohésion des territoires).
Les loyers doivent respecter les plafonds de loyer PINEL. Lesquels sont fixés annuellement
Niveau de performance énergétique exigé
Le bien doit répondre aux normes BBC ou RT 2012
Plafond de ressources du locataire
Le plafond Pinel en matière de ressources du locataire est relativement élevé. Il a été calculé pour que 80% des candidats locataires soient éligibles au dispositif.
Les biens éligibles peuvent évidemment être détenus en direct. Cependant, ils peuvent également être détenus par l’intermédiaire d’une société de personne non soumise à l’IS comme par exemple une SCI (Société Civile Immobilière). Il est également possible de souscrire à des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) dès lors que celle-ci investit dans des biens immobiliers éligibles
Nos conseils pour choisir l’emplacement
Un vieil adage dit qu’il existe 3 recettes pour réussir un projet immobilier : l’emplacement, l’emplacement et encore L’emplacement
En effet, l’emplacement est LE point clé de la réussite d’un projet immobilier
1 -Ne pas uniquement baser votre sélection sur le prix
En effet, pour répondre aux conditions de la loi Pinel et surtout que votre bien soit rentable, il faut qu’il soit loué. Or, prix bas rime souvent avec demande locative faible. Dès lors, le seul moyen pour attirer vos locataires sera de descendre drastiquement vos tarifs de location et/ou vos critères de sélection vis à vis des locataires, avec à la clé des logements vides ou de potentiels problèmes d’impayés et assurément une rentabilité en berne
2 - A contrario, même s’il s’agit certes de biens neufs, il ne faut pas non plus acheter les biens trop au dessus des prix de marché, ni dans des secteurs trop chers car le dispositif est soumis à des plafonnements (5 500 €/m2 à l’achat et plafonds de loyers notamment) qui peuvent gréver la rentabilité du bien. Par ailleurs, indépendamment des plafonds de loyer, un achat à prix élevé implique soit des loyers élevés (avec des locataires qu’il faut pouvoir trouver), soit des loyers modérés (avec à la clé une rentabilité là aussi en berne)
Tout est in fine une question d’équilibre, le point clé étant le choix de l’emplacement : avec une forte demande locative, un manque d’offre, des loyers inférieurs ou égaux aux plafonds imposés par le dispositif, etc. Bref, beaucoup de critères qui justifient l’intervention d’un acte de conseil afin de trouver le bien qui vous convient et le bien qui vous apportera à la fois rendement et sérénité
3 – Ne pas investir pour le court terme
Investir en loi Pinel, c’est avant tout investir dans un actif immobilier. Or, en immobilier, la détention directe doit être vue comme un investissement de moyen voire de long terme (au moins 6 ans sachant que ces opérations ne deviennent véritablement rentables que sur des durées plus longues – 9 ans ou encore mieux 12 ans). Votre objectif à terme de l’opération doit être, soit de disposer d’un bien générateur de revenus réguliers, soit d’un bien dont vous pourrez jouir à titre personnel (le tout financé pour l’essentiel par votre locataire et par l’économie d’impôt)
En parallèle, il est important de comprendre vos objectifs (investissement locatif pur ou souhait de pouvoir l’utiliser pour l’un de vos proches, souhait de pouvoir l’utiliser à titre personnel après la période de location, souhait que le bien soit à « proximité », volonté de sous traiter la gestion de la location, d’assurer ou pas les impayés, etc.). Sur cette base, nous pourront vous conseiller les zones géoagraphiques et les programmes qui combinent l’ensemble des critères qui vous sont propres et ceux garants d’un bon investissement
4 – Attention aux logements utilisés par des ascendants ou des descendants. Tout d’abord, le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal. De plus, pas question de cumuler les avantages de la loi Pinel avec le dispositif des APL (Aide Personnalisée au logement) ou des ALS (Allocation Logement Social). Ainsi, entre Pinel, APL ou ALS, il faut choisir
Simulations et exemples d’investissements
Vous retrouverez bientôt ici quelques exemples d’opérations types.
Vous retrouverez également des outils de simulation en ligne pour votre projet Pinel.
En attendant, si vous avez besoin d’une estimation, n’hésitez pas à nous contacter
Quelles différences entre la loi Pinel et Duflot ?
Pour l’essentiel : - Une modulation possible de la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans) et un niveau de défiscalisation qui peut maintenant aller jusqu’à 21% (pour une durée d’engagement de 12 ans) - La possibilité de louer le bien à un ascendant ou un descendant (sous conditions)
L’option de la gestion locative
Il s’agit d’une option vous permettant de déléguer la gestion de la location à un prestataire (on parle de mandataire car il faut passer par la signature d’un mandat de gestion locative). Ce mandataire peut être, au choix, un administrateur de biens, un agent immobilier possédant la carte G et plus rarement un notaire ou un syndic.
Cette option a un coût non négligeable susceptible d’amputer la rentabilité de votre investissement (en général entre 5% et 9% des revenus encaissés). Il convient donc de mesurer la nature des contraintes (fréquence supposée de renouvellement des locataires, distance par rapport à votre lieu de résidence, votre niveau de disponibilité, etc.) avant de vous engager dans ce type de prestation.
Quels sont les missions du mandataire ? Le rôle du mandataire doit être explicitement spécifié dans le mandat de gestion locative, attention aux missions additionnelles entrainant des frais supplémentaires. Parmi les missions à définir, il est souvent question de : - rechercher des locataires - rédiger le bail, l’état des lieux d’entrée et de sortie - percevoir les loyers avant rétribution au propriétaire - envoyer les quittances au locataire - envoyer des avis d’échéance - s’occuper de la révision du loyer et de l’ajustement des provisions pour charges - traiter les impayés (relances, etc…) - prendre en charge de tâches plus ponctuelles comme le suivi de travaux
L’option de la garantie locative
Il s’agit d’une option vous permettant de vous assurer contre les impayés ou encore contre la dégradation de votre logement causé par votre locataire, voire de vous assurer des loyers même en l’absence de locataire.
En attendant la garantie universelle des loyers, il est possible de s’assurer auprès de compagnies d’assurance. Ces contrats sont en général proposés à des tarifs compris entre 2% et 4% des revenus locatifs, selon la politique tarifaire de chaque compagnie et selon les options retenues.
Avertissement
Notamment du fait des coûts de transaction, l’investissement dans l’immobilier est par nature un investissement de long terme. De plus, dans le cadre de la loi Pinel, l’investisseur doit en s’engager à louer le logement nu pendant une durée allant de 6 à 12 ans.
Par ailleurs, il s’agit d’un actif qui présente un risque en capital. Vous n’êtes pas à l’abris d’un risque de moins-value.
Risque de vacance : il s’agit des périodes pendant lesquelles l’appartement n’est pas loué (période entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un nouveau locataire). Au delà de la perte de revenus que cela génère, la loi Pinel impose des périodes de vacance maximales de 12 mois pour que le dispositif fiscal Pinel reste actif. Il est donc primordial d’investir dans des zones où la demande locative est importante afin que le bien soit facilement reloué.
Attention à respecter le plafonnement des loyers imposés par la loi Pinel (voir conditions dans le chapitre dédié).
Risque de loyers impayés : ce risque même s’il peut être réduit par une sélection des locataires existe malgré tout. Il convient de s’en protéger en souscrivant une assurance contre le risque de loyers impayés.
Notre conseil pour réduire l’ensemble de ses risques : sélectionner un emplacement de qualité dans une zone à forte demande locative tout en respectant les plafonnements des loyers imposés par la loi Pinel.
FAQ
Cette FAQ sera alimentée au fur et à mesure des questions que vous serez amenés à nous poser
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