Le ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard et son secrétaire d’Etat Julien Denormandie ont présenté le 20/09/2017 la stratégie du gouvernement pour libérer le foncier et ainsi créer un choc de l’offre de logement.
Pour cela, deux leviers devraient être utilisés :
- Un levier fiscal, dont les effets devraient contribuer à une hausse de l’offre des terrains à bâtir.
- Un levier administratif visant à simplifier la réglementation.
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En effet, pour créer ce « choc de l’offre », une fiscalité avantageuse sur les plus-values de ventes de terrains en zone sous tension a été mise en place depuis le 1er janvier 2018.
Nouveauté : Le 06 octobre 2020, le mécanisme d’abattement exceptionnel des plus-values dans le cadre d'une vente à un promoteur, mécanisme détaillé ci-dessous et initialement destiné à durer jusqu'au 31/12/2020, a non seulement d'être prorogé mais a été étendu. En effet, le projet de loi de finances 2021 ainsi que cette disposition qui concernait jusqu'à présent les seules zones A et Abis sera étendue aux zones B1 (ex : Bordeaux) et parfois B2. Voir liste des villes concernées.
Cette fiscalité avantageuse correspond à un abattement fiscal qui va présenter 2 paliers :
- Un abattement de 85% de la plus-value si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.
- Un abattement de 70% de la plus value si du logement libre est édifié sur le terrain cédé.
Pour être bénéficiaire de cet abattement fiscal, il faut que le terrain vendu se situe en zone tendu c’est a dire principalement en zone A bis et A. Ces zones se concentrent pour l'essentiel sur Paris, la région Parisienne, la région PACA, la région Auvergne Rhône Alpes et les 10 à 15 principales villes Françaises.
L’abattement fiscal présente l’intérêt d’être effectif dans son intégralité dès la vente du bien quelque soit sa date d’acquisition. Pour rappel, le régime fiscal de droit commun prévoit un délai de 22 ans afin de prétendre à une exonération totale de l’impôt sur la plus-value.
En conclusion, la nouvelle fiscalité des terrains à vendre devrait convaincre un plus grand nombre de propriétaires à agir.
Les autres mesures envisagées par le ministre pour faciliter la vente de terrains
Limiter les recours
Pour favoriser la vente de terrains et par conséquent induire la construction de nouveaux logements, l’état entend encadrer et limiter dans le temps l’utilisation des recours pour contester les permis de construire.
Tout d’abord, le temps de contestation imparti devant les juridictions va être restreint.
De plus, la requête devra impérativement présenter un caractère sérieux et motivé afin que son dépôt soit pris en compte, sinon le recours ne pourra pas aboutir.
Et pour finir, s’il s’avère que le recours était injustifié, le contestataire abusif devra s’acquitter d’une amende avec un montant plus élevé que ce que nous connaissons à l’heure actuelle.
Simplification des normes
Le gouvernement prévoit par ailleurs un choc de simplification des normes relatives à la construction dont l’abondance contribue à augmenter les coûts et les délais de construction. Ainsi, le gouvernement ne prévoit pas de normes additionnelles à celles existantes et envisage un allégement des normes en vigueur sauf pour ce qui concerne la sécurité et l’environnement.
Accessibilité handicapés : 100% "accessibles" mais plus 100% "adaptés"
Dorénavant, "100% des logements neufs devront être évolutifs, rendus facilement accessibles aux handicapés", mais plus nécessairement "adaptés au handicap".
Un changement important dont l'objectif est de réduire les coûts de construction. Des pièces comme les toilettes ou les salles d'eau n'auraient ainsi plus l'obligation d'être adaptables aux handicaps.
Les réactions des professionnels ?
La Fédération Française du Bâtiment (FFB) félicite les nouvelles mesures fiscales libératoires de foncier et la simplification des normes qui vont avoir un effet positif à moyen terme. Toutefois, elle s’étonne de la volonté de restreindre le champ d’application du PTZ (prêt à taux zéro) et du dispositif Pinel (autres éléments de la stratégie logement du gouvernement) qui pourrait créer une fracture avec les zones sous tensions et les zones marginalisées à court terme.
La Fédération des Promoteurs Immobilier (FPI), est également satisfaite des mesures prises par le gouvernement qui vont favoriser la libération de terrains aussi bien privés que publiques sans que les constructions futures fassent l’objet de recours intempestifs.
De plus, l’important changement de fiscalité qui tend à provoquer un choc de l’offre et le maintien du dispositif Pinel et du PTZ (prêt à taux zéro) va permettre d’apaiser les tensions du marché immobilier.
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