Exonération de la plus-value au titre de la résidence principale
Un arrêt de la CAA (Cour d'Appel Administrative) de Lyon du 19 août 2021 (n°19LY01666), est venu clarifier la jurisprudence en matière d'exonération de la plus-value au titre de la résidence principale. Un sujet lourd d'impact pour de nombreux vendeurs.
Il ressort de cette décision que les vendeurs peuvent bénéficier de l'exonération de la plus-value au titre de la résidence principale alors même qu'ils n'ont occupé le bien que trois mois et demi.
La cour rappelle que "les dispositions du 1° de l'article 150 U du code général des impôts n'imposent pas de durée minimale d'occupation avant la cession du bien immobilier".
Reste qu'il faut pouvoir prouver une habitation effective. Un temps minimum s'impose donc. Par ailleurs, en l'espèce (le cas étudié), il semble important de ne pas avoir d'autre logement à sa disposition au cours de la période en question.
Pour cela, deux leviers devraient être utilisés : - Un levier fiscal, dont les effets devraient contribuer à une hausse de l’offre des terrains à bâtir. - Un levier administratif visant à simplifier la réglementation.
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En effet, pour créer ce « choc de l’offre », une fiscalité avantageuse sur les plus-values de ventes de terrains en zone sous tension a été mise en place depuis le 1er janvier 2018.
Nouveauté :Le 06 octobre 2020, le mécanisme d’abattement exceptionnel des plus-values dans le cadre d'une vente à un promoteur, mécanisme détaillé ci-dessous et initialement destiné à durer jusqu'au 31/12/2020, a non seulement d'être prorogé mais a été étendu. En effet, le projet de loi de finances 2021 ainsi que cette disposition qui concernait jusqu'à présent les seules zones A et Abis sera étendue aux zones B1 (ex : Bordeaux) et parfois B2. Voir liste des villes concernées.
Cette fiscalité avantageuse correspond à un abattement fiscal qui va présenter 2 paliers : - Un abattement de 85% de la plus-value si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions. - Un abattement de 70% de la plus value si du logement libre est édifié sur le terrain cédé.
Pour être bénéficiaire de cet abattement fiscal, il faut que le terrain vendu se situe en zone tendu c’est a dire principalement en zone A bis et A. Ces zones se concentrent pour l'essentiel sur Paris, la région Parisienne, la région PACA, la région Auvergne Rhône Alpes et les 10 à 15 principales villes Françaises.
Terrain a vendre : rappel des zones Pinel 2017
L’abattement fiscal présente l’intérêt d’être effectif dans son intégralité dès la vente du bien quelque soit sa date d’acquisition. Pour rappel, le régime fiscal de droit commun prévoit un délai de 22 ans afin de prétendre à une exonération totale de l’impôt sur la plus-value.
En conclusion, la nouvelle fiscalité des terrains à vendre devrait convaincre un plus grand nombre de propriétaires à agir.
Les autres mesures envisagées par le ministre pour faciliter la vente de terrains
Limiter les recours
Pour favoriser la vente de terrains et par conséquent induire la construction de nouveaux logements, l’état entend encadrer et limiter dans le temps l’utilisation des recours pour contester les permis de construire.
Tout d’abord, le temps de contestation imparti devant les juridictions va être restreint.
De plus, la requête devra impérativement présenter un caractère sérieux et motivé afin que son dépôt soit pris en compte, sinon le recours ne pourra pas aboutir.
Et pour finir, s’il s’avère que le recours était injustifié, le contestataire abusif devra s’acquitter d’une amende avec un montant plus élevé que ce que nous connaissons à l’heure actuelle.
Simplification des normes
Le gouvernement prévoit par ailleurs un choc de simplification des normes relatives à la construction dont l’abondance contribue à augmenter les coûts et les délais de construction. Ainsi, le gouvernement ne prévoit pas de normes additionnelles à celles existantes et envisage un allégement des normes en vigueur sauf pour ce qui concerne la sécurité et l’environnement.
Accessibilité handicapés : 100% "accessibles" mais plus 100% "adaptés"
Dorénavant, "100% des logements neufs devront être évolutifs, rendus facilement accessibles aux handicapés", mais plus nécessairement "adaptés au handicap".
Un changement important dont l'objectif est de réduire les coûts de construction. Des pièces comme les toilettes ou les salles d'eau n'auraient ainsi plus l'obligation d'être adaptables aux handicaps.
Les réactions des professionnels ?
La Fédération Française du Bâtiment (FFB) félicite les nouvelles mesures fiscales libératoires de foncier et la simplification des normes qui vont avoir un effet positif à moyen terme. Toutefois, elle s’étonne de la volonté de restreindre le champ d’application du PTZ (prêt à taux zéro) et du dispositif Pinel (autres éléments de la stratégie logement du gouvernement) qui pourrait créer une fracture avec les zones sous tensions et les zones marginalisées à court terme.
La Fédération des Promoteurs Immobilier (FPI), est également satisfaite des mesures prises par le gouvernement qui vont favoriser la libération de terrains aussi bien privés que publiques sans que les constructions futures fassent l’objet de recours intempestifs.
De plus, l’important changement de fiscalité qui tend à provoquer un choc de l’offre et le maintien du dispositif Pinel et du PTZ (prêt à taux zéro) va permettre d’apaiser les tensions du marché immobilier.
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La Charente-Maritime, le Nord, l’Orne, Paris et le Val-de-Marne ont été choisis par le Ministre des Finances et des Comptes publics et le secrétaire d’Etat chargé du Budget pour expérimenter, en 2015, une méthode d'évaluation des valeurs locatives des locaux d'habitation. Cette expérimentation est prévue à l'article 74 de la loi de finances rectificative pour 2013 et les cinq départements d'expérimentation ont été désignés dans un arrêté ministériel du 18 décembre dernier, publié au Journal Officiel du 26 décembre.
L'expérimentation est prévue de la mi-février à la mi-avril 2015. Chaque propriétaire bailleur d'un ou plusieurs locaux d'habitation (ou de locaux servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile) situés dans un ou plusieurs des cinq départements expérimentateurs recevra une ou plusieurs déclarations à remplir. La télédéclaration sera possible pour tous les propriétaires et obligatoire pour les propriétaires de 5 locaux ou plus.
Les déclarations seront adressées dès le 12 février 2015 et devront être remplies pour le 3 avril 2015 s’agissant des déclarations « papier » (entre le 10 et le 17 avril 2015 s’agissant des déclarations « internet »).
Il est prévu qu'un bilan de cette expérimentation soit remis au Parlement à l'automne 2015.
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